3.3. Buying a House

Wikis > 3.3. Buying a House

خرید مسکن در نروژ

خرید مسکن در نروژ مساله ایست تخصصی که اگر به جزئيات و نکات آن توجه نشود، می تواند عواقب ناگواری برای خریدار داشته باشد.  اميدواریم اطلاعات اجمالی در این صفحه بتواند به شما کمک کند تا خرید مسکن مناسبی را در نروژ داشته باشيد. نکته حایز اهمیت این است که در نروژ، خرید و فروش ملک و مسکن در یک فرایند مزایده انجام می شود. همچنین لازم به ذکر است که در نروژ خانه های مسکونی از نظر نوع مالکيت عموما به 2 گروه اصلی تقسيم می شوند: شخصی با مالکیت 100% (Selveier) و یا شرکتی/تعاونی (Borettslag یا Andel). خانه های شرکتی/تعاونی دارای یک هيات مدیره مشترک هستند که تصميمات اساسی و مدیریتی در مورد کل ساختمان توسط آن گرفته می شود.

  • سهم معمول خریدار و بانک در خرید مسکن

بطور معمول، شخص خریدار باید حداقل 15 %  از کل مبلغ مسکنی که قصد خرید آن  را دارد بصورت سرمایه شخصی آورده (Egenkapital) در اختيار داشته باشد. همچنین سهم خریدار می تواند یک وام بلند مدت (معمولا 10 یا 20 ساله) باشد که از شهرداری ( Kommune)  محل زندگی تحت شرایط خاص جهت خرید اولین خانه دریافت می شود و به آن Startlån  گفته می شود. مابقی85 % مبلغ خرید می تواند بصورت یک وام بلند مدت معمولا 25 یا 30 ساله از یک بانک یا موسسه اعتباری در نروژ دریافت شود.

  • نحوه اقدام برای دریافت وام مسکن از بانک یا موسسه اعتباری دلخواه

اولین قدم برای خرید مسکن در نروژ دریافت “گواهی تایيده وام مسکن”  (Lånebevis یا Finansieringsbevis) از سوی بانک یا موسسه اعتباری موردنظرتان است. اکثر بانکها پس ازدریافت  درخواست آنلاین شما در سایتشون یا از طریق حساب بانکی اینترنتی تان آن را به ایمیل تان ارسال می کنند. همچنین درخواست وام بانکی بصورت تلفنی و یا حضوری در بانک امکان پذیر است.

درضمن هيچ الزامی وجود ندارد حتما از بانکی درخواست وام کنيد که در آن حساب بانکی دارید یا حقوق ماهيانه تان به آن واریز می شود بلکه می توانيد از هر بانک یا موسسه اعتباری دیگری هم درخواست وام را داشته باشيد. بانک یا موسسه اعتباری موردنظر برای اینکه به درخواست شما رسيدگی کند و صلاحيت شما را برای دریافت وام تایيد یا رد کند اعتبار مالی شما (credit check)، میزان آورده (سهم خریدار)، درآمد ساليانه، نوع قرارداد کاری (ثابت یا موقت)، وضعيت درآمدی همسر، تعداد فرزندان و هزینه های مهدکودک و مدرسه آنها و بسياری از عوامل دیگر از جمله مدت زمان اقامت شما در نروژ را ارزیابی می کند و سپس سقفی را برای وام مسکن شما مشخص می کند. این یعنی اینکه در صورتی که بخواهيد از وام بانکی مسکن استفاده کنيد باید خانه ای را پيدا کنيد که سقف ارزش مالی آن با درنظر گرفتن تمامی هزینه های جانبی آن از مبلغ وامی که بانک به شما خواهدپرداخت تجاوز نکند.

شما همچنين این امکان را دارید که در هر زمان پس از خرید خانه با هر بانک یا هر موسسه اعتباری دیگری که به شما سود کمتری با شرایط بهتری را پيشنهاد می کند وارد مذاکره شوید و وام بانکی خودتان را به آنجا منتقل کنيد.

  • انواع خانه های مسکونی در نروژ

خانه های مسکونی در نروژ از نظر تيپ و نوع ساختار به 4 دسته اصلی تقسيم می شوند:

  • Leilighet آپارتمان

آپارتمان که در نروژ به آن لایليهت گفته می شود به یک واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه گفته می شود که می تواند کارکرد مسکونی یا تجاری داشته باشد.

  • Enebolig خانه ویلایی

خانه های ویلایی معمولا فضای بزرگتری را برای زندگی در اختيار شماقرارمی دهند و از حياط و فضای سبز در قسمت جلو یا پشت و یا هر دو برخوردار هستند .قيمت این خانه ها طبيعتا گرانتر از سایر تيپ های مسکن است و برای خرید آنها نياز به درآمد بيشتر و البته وام سنگين تری خواهيد داشت.

  • Rekkehus خانه های سری بهم متصل

خانه هایی که به آنها رککه هوس گفته می شود خانه هایی هستند که بصورت سری و متوالی بهم متصل شده اند اما هر کدام دارای

ورودی مستقل و جداگانه هستند.

  • Tommansbolig خانه های دوبلکس

خانه هایی هستند که دارای دو طبقه مجزا و هر طبقه به یک یا چند مالک تعلق دارد. بنابراین معمولا در اینگونه خانه ها دو خانواده بطور مستقل در زیر یک سقف مشترک اما در دو طبقه ی جداگانه زندگی می کنند.

  • نحوه انتخاب خانه

پس از اطمینان از بودجه کافی و لازم برای خرید مسکن، مرحله بعد انتخاب مسکن است. بنگاه های مسکن برای داد و ستد مسکن به آن شکلی که بطور نمونه در ایران وجود دارد درکشور نروژ فعاليت ندارند و درواقع خرید و فروش ملک و مسکن در نروژ عموما از راه اینترنت و بصورت آنلاین انجام می شود. البته دلال مسکن یا بنگاههای مسکن(Megler) در نروژ وجود خارجی دارند اما تقریبا تمامی آگهی های آنها در داخل سایت خود بنگاه و یا در داخل سایت جامع “فين”  (www.finn.no) در بخش مسکن قرار داده می شوند. توصیه می شود در مراجعه به آگهی های فروش مسکن در سایتها توضيحات مربوط به هر آگهی را با دقت  کامل تا پایان صفحه بخوانيد و از هيچ جزئياتی غافل نشوید. معمولا در این آگهی ها تاریخ و ساعتی برای دیدن حضوری خانه از سوی فروشنده تعيين می شود.

در زمان بازدید عمومی، به هر بازدید کننده کتابچه راهنمایی که شامل تمامی اطلاعات مربوط به آن ملک (Prospekt) داده می شود. این کتابچه شامل اطلاعاتی نظير نشانی ساختمان متراژ بنا و زیربنا شماره ثبت مسکن و شماره ثبت زمين ساختمان مشخصات مالکان قبلی ساختمان تاکنون سال ساخت ساختمان اطلاعات مربوط به تعميرات انجام شده در ساختمان در سالهای قبل، مشخصات حرارتی و کيفيت انرژی ساختمان و بسياری اطلاعات دقيق دیگر بعلاوه عکسهای فضای داخلی و خارجی ساختمان همگی در قالب همين کتابچه به بازدیدکننده ها داده خواهد شد . لازم است که شما بعنوان خریدار بطور دقيق و کامل اطلاعات داخل این دفترچه را بخوانيد و از تمامی جزئيات آن مطلع باشید. توجه نکردن به برخی جزئيات این دفترچه گاها موجب ضرر و زیان خریدار خواهد شد.

  • آشنایی با اصطلاح های متداول در آگهی های فروش مسکن در نروژ

در مراجعه به آگهی های مسکن با اصطلاحاتی مواجه خواهيد شد که در زیربطور اجمالی فهرست و اشاره می شود.

  • سرمایه شخصی آورده Egenkapital

همانطور که اشاره شد، بطور متداول خریدار حداقل بایستی 15 % از مبلغ کل مسکنی که قصد خرید آن را دارد در اختيار داشته باشد. این سرمایه شخصی  می تواند دارایی شخصی شما در حساب بانکی باشد یا سهميه ارث خانوادگی شما باشد یا وامی باشد که آن را از یک شهرداری یا کمون در شهر محل زندگی تان جهت کمک به خرید اولین مسکن دریافت می کنيد. مابقی مبلغ یعنی 85 % را بایستی از بصورت وام بلند مدت از یک بانک در نروژ دریافت کنيد.

  • بدهی مشترک Fellesgjeld

بدهی مشترک(Fellesgjeld) مبلغی است از کل ارزش یک مسکن شرکتی(Andel یا Borettslag)  که بایستی پس از خرید مسکن بصورت ثابت و ماهانه به حساب مشترک ساختمان یا شرکت صاحب خانه واریز شود. توضيحات بيشتر در مورد بدهی مشترک درادامه همين مطلب ارائه خواهد شد.

  • قيمت درخواستی فروشنده Prisantydning

در واقع قيمت پایه برای فروش مسکن است که فروشنده در قبال فروش ملک از خریدار طلب می کند و معياری برای پيشنهاد قيمت برای خریدار محسوب می شود.

  • قيمت کلی Totalpris

همانطوری که از نام آن مشخص است مجموع مبلغ فروش مسکن را نشان می دهد که می تواند مجموعی از قيمت درخواستی و هزینه بدهی مشترک مسکن باشد.

  • هزینه های متفرقه Omkostninger

هزینه های متفرقه معمولا شامل هزینه های ثبت خرید و فروش ملک، عوارض و ماليات دولتی و سایر هزینه های مربوط به فرایند بروکراسی خرید وفروش ملک در نروژ می شود و پرداخت آنها از سوی فرد خریدار اجباریست. در خانه های از نوع مالکيت 100 % شخصی(Selveier) ، 2.5 % از مجموع قيمت تمام شده خرید بایستی بعنوان هزینه dokumentavigift به دولت پرداخت شود. این هزینه معمولا در داخل همين هزینه های متفرقه درج می شود.

  • صندوق سرمایه مشترک Fellesformue

مبلغی که تحت عنوان Fellesformue ذکر می شود سرمایه ای است که در صندوق مشترک ساختمان بعنوان بودجه ی قابل دسترسی جهت هزینه های جاری ساختمان ازجمله هزینه های تعميرات و نگهداری وجود دارد.

  • ارزش کارشناسی ملک در بازار Verditakst

همانطور که از نام آن پيداست به ميزان ارزش کنونی ملک در بازار بر اساس یک برآورد کارشناسی معتبر گفته می شود.

  • هزینه مشترک Felleskostnader

یک هزینه مشترک است که صاحب خانه بایستی بصورت ثابت و ماهانه آن را پرداخت کند با این تفاوت که در خانه های شخصی (Selveier) این هزینه  Felleskostnaderبخشی از قيمت کلی مسکن موردنظر را تشکيل نمی دهد و تنها یک هزینه جانبی برای صاحب خانه محصوب می شود که به نوعی مانند هزینه شارژ ساختمان در ایران محسوب می شود. اما در خانه های شرکتی (Borettslag) این ا Felleskostnaderدر واقع بخشی از بدهی مشترک (Fellesgjeld) و همچنين بخشی از قيمت کلی مسکن محسوب می شود.

  • مزایدهBud

مزایده یا به انگليسی Bid همان پيشنهاد قيمتی ست که شما بعنوان خریدار به فروشنده ارائه می کنيد. فرآیند مزایده معمولا فردای آخرین روزی که برای بازدید عمومی تعيين می شود مابين ساعت 10 صبح تا 12 ظهر خواهد بود.البته تا زمانی که افراد مختلفی در روند مزایده شرکت می کنند و پيشنهادهای قيمت بالاتری ارائه می شود این زمان توسط بنگاه یا فروشنده قابل تمدید خواهد بود.

  • مرحله آخر: انعقاد قرارداد ، پرداخت پول و نهایی شدن معامله

پس از اینکه متقاضی خریدمسکن در جریان مزایده نفر برنده شد و فروشنده با پيشنهاد قيمت نهایی ارائه شده موافقت کرد نوبت به انعقاد قرارداد ، پرداخت پول و تحویل گرفتن مسکن خریداری شده شما ميرسد. در هنگام تنظيم قرارداد در بنگاه مسکن یکی از مهمترین نکاتی که بایستی بدان توجه شود تاریخ تحویل خانه است.  البته این تاریخ یک امر توافقی ست و معمولا در زمان موافقت نهایی فروشنده برای قبول پيشنهاد قيمت نهایی خریدار مورد توافق قرار می گيرد.

نکته مهم دیگری که در زمان تنظيم قرارداد باید به آن توجه شود موضوع بيمه  Boligkjøperforsikring مسکن خریداری شده است. معمولا در زمان تنظيم قرارداد، فروشنده بيمه ی مسکن فروخته شده خودش را لغو می کند و شما بعنوان خریدار مسئول هستيد که خانه ی خود را بيمه کنيد . توجه کنيد که این بيمه با بيمه ای که مربوط به بيمه ی اسباب اثاثيه داخل خانه می باشد (Innboforsikring) کاملا متفاوت است.

با تشکر از آقای افشین عباسی جهت تهیه متن.